耐震性

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耐震性に影響を及ぼすものは、設計監理が入っているかということのほかにも、いろいろあります。建物の企画から時系列で並べると、以下の事項が考えられます。
1.計画時点での建築基準法により定められた最低限度の耐震性能
2.施主(事業者)の耐霞性に対する意識
3.マンション建設事業としての収支計算によって設定される工事費
4.設計者の安全に対する意識
5.施工者の安全性に対する意識
6.居住者の耐久性に対する配慮(耐煙上重要な部分の耐久性が損なわれると、同時に耐震性も損なわれる)、使用条件
7.材料の品質
8.材料の劣化程度
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マンションを建設するには確認申請を行政などに提出して確認を得なければ建設工
事に着手できませんから、最低でも建築基準法で規定する耐震性能を満たさなければ
なりません。建築基準法で規定されている耐震性のレベルが最低限のものであること
は、建築基準法のなかに明記されています。先の阪神淡路大震災での建物被害状況か
ら、基準法にのっとった設計がなされ、かつ施工ミスがない建物については充分な耐
力があり、現状の基準で大筋は間違っていないとも言われています。

事業者は初期投資をできるだけ少なく抑えるために、耐震性能などは最低レベルで
設計するよう、設計者に依頼する場合が多く見られます。耐震性の重要性を充分に理
解している事業者や、耐震性を躯い文句にしたい場合には、基準法以上の耐震性を設
定して設計することもあります。

工事費が無尽蔵にあれば、どんな地震が起きても壊れないような建物をつくること
も可能でしょう。しかし現実には限られた工事費をどの部分に割り振るかということ
が施主や設計者の判断にゆだねられることになります。

築年数が短いと優良中古マンションか

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築年数が短いマンションは、古いマンションより、地震に対する強さの面ではよいのかもしれません。近年の建物では構造耐力に関わる建築基準法の改正によって、耐震性が高められています。ただし、築年数があまり経っていないという、それだけでは安心はできません。建築のつくり方はひとつではなく、いろいろな物の性能や工法などを、たくさんある仕様のなかから選択して使いますが、高級な仕様だからよい、安い仕様だから悪いとは言い切れず、施工の状態により善し悪しが決まることが多くあるからです。そこの判断をどう下すかは難しいところです。中古マンションのクレームの多くは上階からの騒音、壁や天井などの結露、雨漏りなどです。そこで騒音対策、結露対策、雨漏り対策など、どのような方法が取られているかを図面や仕様書で確認します。それらがない場合、仕上げの上からでは確認ができませんので、実際に住んでいる人にいろいろと聞いてみることも大切です。
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築年数による違い
地域の条件によって違いますが、一般的に健全な建物で、築5年のマンションと築15年のマンションで、防水、鉄部、外壁、共用廊下、ベランダ、設備にわけて、その経年変化の違いを参考例として挙げてみましょう。
築5年の場合
1.防水……屋上防水で露出、保護を含めて劣化などはありません。
2.鉄部……雨ざらしの部分の鉄部塗装は、表面の劣化などが考えられます。
3.外壁……タイル貼り、吹付タイルともに変化はありません。ただし汚れはある程度進んでいます。
4.共用廊下、ベランダ……床面防水モルタル仕上げは、細かいクラックがある程度入ります。ビニールシートなどは、変化は見られませんが、汚れはあります。
5.設備……共用の配管、受水槽などの変化はありません。
築15年の場合
1.防水……屋上防水で露出の場合、劣化し、雨漏りが考えられます。保護のコンクリートなどは劣化しています。
2.鉄部……雨ざらし部分の鉄部塗装が剥がれ、錆が浮きます。
3.外壁……タイル貼りはクラックがところどころに入ります。吹付タイルは劣化しています。
4.共用廊下、ベランダ・…:床面防水モルタル仕上げは劣化しています。ビニールシートなどの場合も劣化し、ところどころ剥がれています。
5.設備……共用の配管で鉄製のものは錆が進み、ビニール系のものでも管径が細くなっています。受水槽など、FRP製のものは表面の劣化が進みます。
このように考えていきますと、経年変化で建物はどんどん悪くなっていきます。しいし、メンテナンス欠落で労化伏兄よ大きく変わります。

中古情報はどこにある

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中古マンションの情報は市場が常に動いていますので、身近なところでは新聞のチラシ、最近ではインターネットなどを利用して調べるとよいでしょう。情報掲載企業からの掲載料で運営しているものや、デベロッパー独自の自社物件を仲介案内しているものなど多様にあります。また、特定のマンションや地域では地元の不動産屋さんに声をかけておくと、空き住戸が出ると優先的に知らせてくれるようです。高額な買い物ですのでできるだけ多くのソースを利用しながら、最後は足で稼ぐという方法が確実で安全です。
インターネットが普及しても最後は自分の足で鮮度があり納得できる情報を得ましょう。インターネットでの情報収集なら←こちらから。
事前に調べられる情報
インターネットなどで得られる情報は1.マンション名、2.マンションの場所、最寄駅、3.建設年、4.構造、5専有面穂、6.バルコニー等専用使用部分の面積、7.間取り、8.管理費等、9.取引形態で、大まかなマンションの概要を知ることができます。さらにもう少し詳しい建物情報はというと、売買にあたっては宅地建物取引業法という法律で、以下のことを重要なこととして売買の相手先、つまり購入者に説明する必要がありますので、業者に問い合わせれば教えてくれるでしょう。
1.一棟の建物の敷地に関する権利の種類と内容:::総面積、権利形態、割合など。
2.共用部分に関する規約の定め
3.専有部分の用途他利用の制限に関する規約の定め……ペット、ピアノ禁止など。
4.専用使用権に関する規約の定め……専用庭、専用駐車場など。
5.負担費用の特定者のみ減免する旨の規約の定め
6.計画修繕金稲立の規約の定め……内容、既積立額。
7.管理費用の額……滞納額含む。
8.管理委託先……氏名および住所。
9.維持修繕の実施状況が記録されている時、その内容
情報の鮮度が重要
いくつかのマンションを検討する時は、内容を客観的に比べてみることが大切です。留意点としては、その情報がいつのものなのか?を必ずチェックしておきたいものです。表にすると比較しやすいかもしれません。特にマンションの管理規約や使用細則は、現行のルールであることがとても大切です。ペット飼育が可能と思っていたけれど、管理規約の改正などで不可になっていたり、その逆に飼育可となっているケースや、フローリングにリフォームするつもりが禁止されていたり、あるいは修繕積立金の額が変更になっている場合も性々にしてあります。また仲介業者が、これらすべての情報に詳しいわけではありません。情報は仲介業者だけに頼ることなく、思い切ってマンションの管理組合や管理員さんにたずねてみましょう。きっとそのマンションの現実が分かるでしょう。

内覧会ですること6

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おぎわら・・・内覧会での指摘事項は1.2週間かけて手直しされ、次に引渡しという手続きになります。問題になるのは手直し工事が充分でなかったり、手直し工事が入ることによって、また別の部分に傷がついてしまったという場合です。そこで再度手直しを行なうのか、それともこれ以上はできないということになるのか・・・。寄せられる相談には、このような局面のものが多いように思えます。また、引渡しが済んだものの、入居してはじめて気づく不具合もあるでしょうし、その手直しの対応が悪いということもあるでしょう。引渡しは所有権が移転し、売買契約が完了するという重要な節目です。売主、買主の双方が気持ちよ
く手続きを終えるようにすることが望ましいわけですから、引渡し前の不具合指摘とその手直しについては、お互いが注意して確認を行なうという姿勢が大切だと思いますよ。
古賀・・・引渡しが無事に終了すれば、その時から住戸は購入者のものになります。中に入って家具のレイアウトを検討したり、カーテンの採寸を行なった・・・そうそう、お弁当を持って、ご家族のみなさんが協力しあいながら、そんなことをやっていらしたのを拝見したこともありますよ。ようやくわが家を手に入れた、という感慨が深いでしょうね。その後は引っ越しや学校の転入、各種届出など、しばらく忙しい毎日になると思います。また、購入者の入居がほぼ終わるころには、管理組合の設立総会もあり、ようやく共同体として機能することができるようになります。先ほど話が出た共用部分の不具合には、この段階になってはじめて、組合として対応していくことが可能になるわけです。建物のその後の維持管理を含めて考えますと、初めが肝心といいますから、皆さんの意志疎通をよくして、売主や管理会社ともよい関係が築けるように対応していっていただきたいと思います。
購入した後の方がより良い生活を維持するために大変ですが、←ここで探しだしたお気に入りの物件なら頑張っていけますよね。
司会・・・内覧会での注意事項や、その後の対応の流れがよく分かりました。住まうまでの大変さもさることながら、建物である以上、その後の維持管理もずっとついてまわることなのですから、共同生活への関わり方こそが、マンション住まいを続けていくうえで大切なものだと思えました。マンションには戸建てにない特徴が多くありますが、それらは共同生活するということからきているように思います。内覧会を経て引渡しがなきれるまで、個人個人がそれぞれに活動しているため、そのことに気づかないのかもしれませんね。購入を検討してから入居するまでの期間より、住みはじめてからのほうが長いのですから、共同生活であるということを充分に理解して、マンション住まいという住み方を選択することが大切であるように思います。

内覧会ですること5

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司会・・・共有部分は最終的には管理組合が主体となって対応するということですね。さて、内覧会でチェックを実施して、直してもらえる目安みたいなものはあるのでしょうか?記載しただけなんでも直してもらえるものではないと思うのですが・・・。
内覧会のコツを知ったところで、←こちらのサイトから素敵な物件を探しましょう。
おぎわら・・・なんでもかんでもというわけにはいきませんが、みなさんの常識で「これはおかしくない?」と思われたら遠恵なく書かれることです。できるものとできないものがありますが、それは内覧会のあとに施工者や販光会社より個別に説明があり、できないものはその場で伝えられます。ですから遠慮なく記載していいのです。チェックの表は販売会社で作成されたものが渡されますが、そのなかでおさめなければならないものではないので、足りなければ裏面にでも記載して説明すればよいでしょう。できないものは「なぜできないのか?」を聞いてください。ちゃんと説明してくれます。ただ、手づくりと先ほどお話しましたが、その範囲は理解してあげてほしいものです。例えば、木製の扉に2,3mの傷があったとします。「傷があるから扉を取り替えろ」という要求はきついと思いますよ。この程度は補修で簡単に直ります。多分、虫眼鏡でみないと分からないくらいにね。通常の生活でつきそうな細かな傷は気にしないわけですから、チェックだからと神経質になることもないと思います。自然体で見てください。
津村・・・共用部での手直しは、リストをつくり、どのような対応をするのか整理します。できないという回答もくる可能性がありますが、それでよいのか、金銭解決か、管理組合として対応します。おぎわらさんがおっしゃるように表面仕上げの傷などは大きな問題ではないでしょう。むしろ構造や機能上の不具合は徹底して善処すべきですね。
おぎわら・・・仕上げの不具合は、簡単に直すことができます。しかし櫛造や設備の不具合は、簡単に直せない場合があります。本来は管理組合で対応することなのですが、この時点では管理組合は設立されていないのが難点です。管理組合ができるまで、管理組合準備会というようなものが設立されて、引渡し時にこの準備会が共用部分を第三者の建築士の助けを得てチェックする流れができるといいのですが・・・。少なくとも管理組合が発足したら、すぐに第三者の建築士に共用部分をチェックしてもらうようにしてほしいですね。
司会・・・仕上げの程度は簡単に補修できるが、大切な構造や機能上の問題は安易に妥協するものではない。管理組合が発足したあと、各住戸が組合に報告することが、迅速に管理組合がその問題に対処できる適切な方法のようです。内覧会だからといって自分の住戸だけに関心を寄せていないで、周りもよく観察することがよさそうですね。簸後になりますが、内覧会のあとはどのような手続きが行なわれるのでしょうか?

内覧会ですること4

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司会・・・いろいろな目線が大切なのですね。内覧会は専有部分ですが、共用部分は誰が見るのでしょうか?
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古賀・・・内覧会時にお客様が気づいた部分があれば、すぐに手直しすることもあるようですが、ご自分の住戸の内覧が優先でしょうから、共用部分のチェックといっても自宅廻りの廊下などにかたよってしまいがちです。実際には、引き渡し後にマンションの管理組合が具体的に結成され、理事長ほかの役員さんが決まった段階で、再度の組合主体の共用部チェックが行なわれるケースが多いのではないでしょうか。厳密に言えば引き渡しのあとになってしまいますから、不具合があればその際に手直しする旨を引き渡し時の書面などで交わす必要があるのかもしれません。アフターサービスや暇疵保証で文書化されていれば、実質的には問題ないように思います。また、実際にそういう順序でなければ不具合を指摘する主体が個人個人となって、まとまりがつかないことも考えられますね。
津村・・・「共用部分なんていうのは分譲会社さん、管理会社さんがきちんと見てくださるから心配ないでしょう?」という方が大半だと思います。もちろん施工会社も充分な社内検査をおこない、事業主も期待通りの出来具合か、売れる商品になっているか、とても重要なファクターですから厳格にチェックが行なわれているマンションが大半だと思います。ただ古賀さんがおっしゃるようにユーザーが主体となったチェックシステムも大切な気がします。加年以上経ったマンションでも、私たちが見にいって、初期不良を発見することが多いのは不思議なことです。
おぎわら・・・共用部分は管理組合が対応することになるのですが、内覧会の時にバルコニーやアルコーブや専用ポーチなどをチェックすると思います。個別的なものと全体的なものがありますので、分けて考えることも必要です。例えば、部分的な汚れなどはすぐ対処してくれますが、全体的な塗装にキズがあるとか、タイルに浮きがあるなどといった場合は対処しないこともあります。その場合、問題があるのか否かは、後に管理組合が設立されたら、それらのアンケートを実施し、対応を検討したらいいと思いますよ。

内覧会ですること3

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おぎわら・・・内覧会の時にはマンション全体の実施図面が存在しますので、その閲覧をお勧めします。通常は工事が進むなかでの行政指導や、施工上の変更がある場合があります。どんなところが変更になったのか?を簡単に聞くことも大切なことだと思います。その後に内覧会と進んでください。内覧会は古賀さんの手順で見られたらいいでしょう。
しぶかわ・・・私も、実施図面を確豚することが大切だと思います。以前、「建築よるず相談」の調査でマンションの不具合調査に行ったときのことですが、その方の場合、「モデルルームで見たものと異なる」という内容が多く、内覧会では確認されなかったのかな?と疑問に感じました。モデルルームのイメージが、いかに印象的なのかとびっくりもしましたが、もし内覧会で図面や仕様書などに基づいて説明を受けたり質問をしたりされていれば、すべてではなくとも不満として残らなかったのではないでしょうか?
おぎわら・・・ここで、改めてお話しておきますが、建築はたくさんの職人さんの手づくりである、ということは忘れないでください。どんな施工用機械が開発されても、手づくりであることには昔も今もかわらないのです。手づくりであるという目で見てあげてください。手づくりですので、人は目線の範囲で仕事を確認しがちなものです。チェック時は犬の目線で見ることで、人の視線で落としがちなことが発見できることもあります。下から上を見る視線で見ることもお勧めします。
気に入った物件をこちらのサイト→で見つけて、後悔したいためにも内覧会でしっかりチェックしましょう。
古賀・・・人がつくっているものですから、完全というわけにいかない部分もたくさんありますね。何回も手直しして、クロスや床にちょっとした傷がついてしまうこともあるでしょう。それを手直しするために、ある部分を全部張り替えなければならないということもあります。住み出せば小さな傷はあちこちにできてしまいますから、「これくらいは仕方ないね」という目ももっていただいて、他に我慢できない不具合があればそちらのほうはしっかり頼みますねという形で、相手方にも気持ちよく手直ししていただくことが必要かなと思う事もありますよ。

内覧会ですること2

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おぎわら・・・購入しようとする住戸がモデルルームと同じ間取りであればいいのですが、違ったタイプの場合は誤解や問題が発生する確率が高くなります。打ち合わせの段階で第三者の建築士に立ち会ってもらうことが必要だと思いますね。
司会・・・なるほど、いろいろ注意する点もあるのですね。内覧会でのチェックの仕方としては、具体的にはどのようにすればいいでしょうか?
チェックは見落とすこともありますが、コツもあります。そのコツをこのサイトで覚えて、←こちらのサイトから物件を探しましょう。
古賀・・・戸数が多いマンションでは、事業主や売主の担当者がお客様について回れないことがありますので、間取り図をコピーしたものが渡されると思います。たいていは図面以外にチェックした内容を書き込む欄が設けられていると思います。それと、現場でチェックした部分に貼る付菱が渡されることもあるでしょう。それを基に現場でチェックを行ないますが、漫然と見ていると見落としが多くなってしまいます。もれなく見ていくためには次の方法があります。
・玄関から右回りで見ていきます(左回りでも構いません)。
・その際に床から天井まで目を配り、チェックしながら回っていきます。
・扉があったら迷路図をたどるように右回りして、その室に入っていきます。
.その室を一周したら、また扉から出て同じように右回りしていきます。
・その室を出る最後に、床、天井、建具全体を確認します。
・途中で設備機器があれば、それもチェックします。
玄関→廊下→洋室→廊下→トイレ→廊下→洗面所→お風呂→洗面所→廊下・・・→廊下→玄関というように、文字にすると一見複雑そうに見えますが、迷路図と同じですから全部の壁とその上下を確認できますし、途中に設術機器があれば、それもその都度チェックしていきますと見落としが出ません。専門の技術者が行なう販売社側の検査では、たくさんの住戸を漏れなく見て回らなければなりませんので、これと同様の方法を使っています。ややこしければ、ひとつひとつの部屋を同じように右回りで確認していけばいいでしょう。その際は、チェックし忘れの部屋がないように注意して下さい。

内覧会ですること1

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司会・・・よろずの相談でも、内覧会の時に間取り図にはないが、掃出しの窓に腰壁があったり、天井高さが1m低いとか、梁型が出ていた、なんて相談があるようですが、これらは内覧会で気がついても是正は難しいものですね。事前にモデルハウスや間取り図でしっかり確認する必要があると思うのですが、それ以外でどんな問題が内覧会の時に出やすいのでしょうか?
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古賀・・・間取り図は平面図なので事前におおむねの様子が想定できると思うのですが、高き方向の情報が不足していますから、「あれっ、こんなふうになっていたんだ」と現地で初めて分かることも多いのではないかと思います。例えばエアコンの設置位置については、供給側では梁型の大きさによって位置を検討しているとは思いますが、梁下で想定している場合は、エアコン自体が梁の満さ分低い位悩にならざるを得ませんので、般入予定の家具と干渉してしまうケースもあります。そうならないように、梁型自体を高さ方向に大きくして、梁に取りつけられるようにうまく設計されているケースもあります。間取り図では確認できない場合が多いので、事前に問い合わせたほうがよいでしょう。また、廊下側の居室で見られるケースですが、出窓下がエアコン室外機の設置位置になっていたときに、そこまでの配管ルートがどうなっているか。出窓下が低い位置ですから、室内の低い位置に配管スリーブがあると、室内ではエアコンからそこまで露出配管になってしまいます。パイプスベースを使って露出にならないよう設計で工夫されているものもありますが、この場合は間取りでも確認できると思います。同様に給気口の位置なども家具と干渉する場合がありますので、あらかじめ確認されたほうがよいでしょう。家具でふさいでしまうと空気の対流が悪くなってしまいますから。

永く住むには共用部分こそ重要

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マンションを購入する際に、自分の部屋に関することは詳しく聞いたり調べたりしますが、本当に大切なのは建物の構造部分であるコンクリートや鉄筋、鉄骨、基礎などの共用部分になります。もしこれらの共用部分に問題があった場合には、区分所有者全員の持ち物ですから、本来管理組合で対応するのが正しい方法です。ただマンション生活が短い人のなかには管理組合の認識が低いために「面倒なことには巻き込まれたくない」という方も多く、新築時の共用部分の問題については、管理組合では対応が難しいのが現状です。この場合、第三者の建築士に入ってもらうのも手です。本来このような管理組合にもち込まれる問題には、専門的な知識を持っている管理会社が相談に乗るべきなのですが、現状では、管理会社が事業主の関連会社であることがほとんどで、事業主の代理人のようになってしまいます。そうなると住民としても相談できる専門家がいないことになり、結局、事業主の提示する補修などを受け入れることになってしまうようです。
そのような時に、われわれのような第三者の立場で設計を行なっている建築士に相談していただければ、技術的側面からの判断や、補修工事の適否、交渉の進め方などのアドバイスもできると思います。
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裁判所ではなかなか認められない契約解除
例えばテレビを購入した場合に、テレビがきちんと映らなければ契約解除して返品することができます。しかしマンションの場合には、居住を目的として購入したのですから、居住するという目的が達成できない、いい換えれば居住できないという状態でなければ契約の解除が認められません。また共用部分のコンクリートに問題があっても、その補修費用が売買契約の価格を上回るような金額にならなければ、契約解除ができないというのが、これまでの判例などで示されている裁判所の考え方です。しかしマンションの販売価格には土地代も入っており、その±地代も含んだ契約金額と補修相当費用とを比べることには大きな問題を含んでいると思います。建物補修工事費用が建物代金を上回る場合には、これまでの考え方でも契約解除を認めるべきだと私は考えます。